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Übereinstimmung von Kataster und Grundbuchamt in Spanien

von María José García Garrido

Eine wichtige Sache für die Legalität unserer Immobilien

Heute sprechen wir erneut über ein aktuelles Thema, ein Thema welches bei Käufen und Verkäufen von Liegenschaften in Spanien sehr wichtig ist , da dieses sonst Komplikationen und Probleme bei der Operation verursachen kann.

Um die Sache einfach und verständlich für jeden zu erklären, führen wir ein Beispiel an. Beim Eigentum eines Grundstückes mit Haus in Spanien, ist es wichtig, dass sowohl das Grundstück als auch das Haus korrekt im Grundbuchamt und im Immobilienkataster eingetragen sind.

Bei dem Kauf einer Liegenschaft (Grundstück, Haus...) wird ein öffentlicher Vertrag unterzeichnet, die so genannte Escritura pública de propiedad (öffentliche Urkunde der Liegenschaft). Dieses Dokument enthält sämtliche Daten der Liegenschaft, wie die rechtliche Situation, Größe, allgemeine Beschreibung, Grenzen, etc. Diese Daten werden im Grundbuchamt eingetragen, dieses Amt ist eine zivile Verwaltungsstelle, wo der Inhalt der öffentlichen notariellen Urkunde registriert wird. Heutzutage muss in besagter Urkunde unter anderem eine Katasterreferenz aufgeführt werden (dies war bis vor ein paar Jahren nicht notwendig). Diese Referenz ist eine Nummer, welche die Liegenschaft in einem anderen Register identifiziert, im Immobilienkataster. Dies ist ein steuerlicher Register, welcher die Grundrisse der Liegenschaft, Quadratmeter und den Steuerwert enthält.

Somit gibt es zwei Register in Spanien und in vielen Fällen treten hier Fehler auf, welche leider zu einem immer häufigeren Problem werden: Die Daten beider Register stimmen nicht überein. Des Weiteren kann es passieren, dass nicht nur die Daten nicht übereinstimmen, sondern besagte Daten nicht mit der Realität der Liegenschaft übereinstimmen.

Warum passiert das? Hierfür gibt es mehrere Gründe. An erster Stelle liegt es daran, dass die Auflagen zur Eintragung der Daten früher nicht allzu strikt waren

und bei Liegenschaften mit alten Einträgen wurden die Daten und die Realität nicht exakt eingetragen, sondern nur ungefähr. Der zweite Grund ist, dass das Immobilienkataster ein relativ neues Amt ist und daher viele ältere Liegenschaften keine Katasterreferenz haben, da dies keine legale Auflage war. Drittens liegen die Mängel daran, dass das Kataster für dessen Entstehung nur steuerliche Daten berücksichtigt hat.

Heutzutage sind unsere Gesetze und Kontrollen der Verwaltung und Finanzamt viel strikter und wurden radikal geändert und es wird nun verlangt, dass die Daten vom Grundbuchamt und der notariellen Urkunde exakt mit den Daten im Kataster übereinstimmen und die Daten beider Register der Realität der Liegenschaft entsprechen müssen.

Was muss getan werden, um diese Sache zu regeln? Der Gesetzgeber ist sich der Probleme bewusst und es gibt legale Vorgaben, womit ein Eigentümer überprüfen kann, ob dessen Daten übereinstimmen: Grundbuchamt/Kataster/Realität. Sollte es Fehler oder Mängel geben, gibt es einen juristischen Weg, diese zu beheben, besagte Abwicklungen hängen immer davon ab, wo der Fehler liegt; im Katasteramt, im Grundbuchamt, keine Übereinstimmung mit der Realität oder eine Kombination. Üblicherweise ist das Eingreifen eines Anwaltes nötig, welcher die Unterlagen nach Fehlern überprüft und dann festlegen kann, wie diese behoben werden müssen. Eventuell ist es nötig, dass ein Architekt oder Topograph zugezogen werden muss, damit dieser den entsprechenden Bericht ausstellt, welcher dann zur Korrektur verwendet wird, um diese dann im entsprechenden Register einzutragen, je nach Art des Problems.

Diese Überprüfung und Korrektur ist von besonderem Interesse für den Verkäufer,  da dieser sich darum kümmern muss, dass die Daten korrekt und aktuell sind und im Falle von Mängel, diese beheben muss damit es bei einem Verkauf zu keinen Problemen kommt, da jeder Käufer einer spanischen Liegenschaft eine vollkommene Legalität des Objektes verlangen wird.

Bildquelle: © Fotolia.com

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