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Concordance Cadastre-Registre

von María José García Garrido

Une nécessité pour notre légalité immobilière

Aujourd’hui nous revenons sur un sujet d’actualité, un sujet très important quand nous parlons d’achat ou de vente de propriétés en Espagne, ce thème  peut compliquer ou même annuler une opération d’achat ou de vente.

En d’autres termes, et en prenant un exemple simple, si vous êtes propriétaire d’une parcelle en Espagne, sur laquelle une maison est construite, les deux éléments  doivent être inscrits au Registre de la Propriété mais aussi au Cadastre Immobilier. Lors d’une acquisition (terrains, maisons etc..) on signe un contrat public, l’Acte authentique de propriété, où est décrite la propriété, sa situation, dimensions, description générale, limites géographiques. Toutes ces informations sont des données sur ce que l’on achète, et restent inscrites au Registre de la Propriété, qui est un registre civil et administratif et dont le contenu reste inscrit conformément á l’Acte authentique de propriété ; en outre sur cet acte doit apparaître une référence cadastrale (cela n’était pas obligatoire il y a quelques années) c’est un numéro identifiant la propriété, superficie, et valeur cadastrale fiscale.

Le fait d’avoir deux registres génère de nombreux  inconvénients malheureusement de plus en plus fréquents. : Les données apparaissant sur les deux registres ne coïncident pas et de plus quelquefois, elles ne reflètent pas toujours les données réelles du bien.

Quelle est l’origine de ce fait ?

Les raisons sont diverses:

En premier lieu : autrefois la transcription des données de documents en Espagne n’était pas précise  et ne correspondait pas aux données réelles des biens.  Ensuite : le Cadastre immobilier tel qu’il existe aujourd’hui est tout á fait récent  et certaines informations n’étaient pas stipulées, cela n’étant pas une exigence légale á cet époque.

La troisième raison  vient du fait de  la création du nouveau cadastre Immobilier, seulement certaines données fiscales ont été tenues en compte pour sa création.  Aujourd’hui notre législation, et les contrôles tant administratifs que fiscaux ont changé et sont devenus plus fréquents. Ils exigent une grande précision quant aux données figurant sur le Registre de la Propriété et sur l’Acte authentique notarié, ceux-ci  et doivent être les mêmes, et aussi refléter la réalité.

Que faire pour résoudre ce thème ?

En réalité, les législateurs conscients de ce problème, ont décidé d’établir les bases nécessaires dans la législation pour que chaque propriétaire puisse vérifier si son bien est ajusté en ce qui concerne  réalité/cadastre/registre, et si ce n’est pas le cas, il existe une voie légale pour chaque problème, selon l’origine de l’erreur, Registre de la propriété, ou cadastre, ou bien les deux.

Normalement il faudra recourir aux services d’un avocat qui examinera les différences, et le cas échéant déterminera la procédure á suivre.

S’il le juge nécessaire, pour la résolution du problème il pourra demander un rapport technique,  solliciter un architecte ou un arpenteur afin de procéder aux modifications nécessaires des documents d’un registre ou de l’autre selon la nature de l’erreur.

En fait, ce qui est important pour le vendeur est que son bien soit correctement inscrit  et que toutes les données soient actualisées, et en cas de différence, pouvoir faires les corrections nécessaires afin d’éviter tout problème au moment de la vente, étant donné que toute personne souhaitant acheter en Espagne veut le faire dans la légalité.

Bildquelle: © Fotolia.com

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